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서울 아파트값 88주째 상승인데 강남은 10주째 하락, 이게 동시에 가능한 이유

강남이 10주째 떨어지고 있다는 뉴스, 요즘 자주 보셨을 겁니다. 그러면 서울 집값이 꺾이는 중이냐 하면, 이번 주 통계는 정반대였습니다. 서울 아파트값은 오히려 상승폭이 커지면서 88주 연속 오름세를 이어갔습니다. 강남은 내리는데 서울은 오르는, 좀 이상해 보이는 이 상황이 어떻게 가능한 건지 정리해 봤습니다.

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이번 주 무슨 일이 있었나

한국부동산원이 15일 발표한 10월 둘째 주(12일 기준) 주간 동향을 보면, 서울 아파트 매매가격은 0.16% 올라 직전 주(0.12%)보다 상승폭이 커졌습니다. 전세도 0.18% 올라 역시 88주 연속 상승입니다. 전국은 0.10%, 수도권은 0.20% 올랐고, 경기도는 0.18%에서 0.26%로 상승폭이 확대됐습니다.

반면 강남 3구는 확실히 분위기가 다릅니다. 강남이 -0.35%, 서초가 -0.27%, 송파가 -0.21%로 3구 모두 하락했습니다. 보도에 따르면 강남·서초는 10주 연속 같이 떨어지고 있고, 강남 3구 전체로는 6주째 하락입니다.

어디가 올랐나: 강남 바깥이 끌어올렸다

서울에서 가장 많이 오른 곳은 이른바 강남이 아닌 지역들입니다.

중랑 0.42%, 성북 0.41%, 서대문 0.40%
도봉 0.39%, 노원 0.37%, 금천 0.36%
한강변 라인인 마포(0.22%→0.26%), 영등포(0.14%→0.20%)도 상승폭 확대

한 기사에서는 서울 25개 구 중 20곳에서 올랐다고 전했습니다. 경기도에서는 성남 분당이 0.79%로 가장 높았고, 군포 0.72%, 수원 영통 0.69%, 화성 동탄 0.66% 순이었습니다. 1기 신도시 재정비 기대감이 분당·군포·안양 등에 반영됐다는 설명이 나옵니다.

왜 이런 현상이 생겼을까

부동산원은 서울 상승의 이유로 대단지, 중소형, 역세권 선호를 꼽았습니다. 고가 아파트 밀집 지역에서는 일부 가격 조정이 나타난다고도 했고요.

우리은행 남혁우 연구위원은 강남 하락이 시세 40억 원을 넘는 고가 아파트가 몰린 지역 중심의 조정이라고 설명했습니다. 즉 강남 전체가 무너지는 것이 아니라 가격대가 높은 단지에서 조정이 나오는 흐름이라는 겁니다. 한편 경기 남부에서는 반도체 관련 자금이 갈아타기 수요를 키우고 있다는 분석과, 수원 가격이 오르자 전세 만기 세입자와 자금이 적은 실수요자가 의왕·군포 쪽으로 밀려난다는 분석이 함께 소개됐습니다. 토지거래허가 규제가 없는 지역으로 수요가 옮겨가는 모습도 언급됩니다.

제 생각을 덧붙이면, 규제가 센 곳에서는 거래가 막히고 규제 밖에서는 수요가 몰리는 풍선 효과가 지금 통계에 그대로 찍혀 있는 것 같습니다. 다만 이건 어디까지나 주간 한 번의 숫자와 기사 속 분석을 토대로 한 해석이라 단정할 수는 없습니다.