2년 후 서울에 팔 집이 없다
지금 서울 집값이 오르는 것도 문제지만, 앞으로가 더 심각하다. 2026년과 2027년은 서울 아파트 입주 물량이 급격히 줄어드는 ‘공급 공백 구간’이 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 수요는 그대로인데 공급이 없다면, 집값은 어떻게 될까.
이것이 단순한 전망이 아니라 이미 확정된 수치라는 게 더 무섭다. 아파트는 착공 후 입주까지 최소 2~3년이 걸린다. 지금 공사 중이 아닌 물량은 2026~2027년에 나올 수 없다.
숫자로 보는 공급 절벽
서울 아파트 연간 입주 물량을 보면 상황이 명확해진다.
- 2026년 서울 예상 입주: 약 2만 7000가구
- 2027년 서울 예상 입주: 약 1만 7000가구
- 서울 연간 주택 수요: 약 4만~5만 가구 이상 추정
2027년에는 수요의 절반도 채 안 되는 공급이 이루어진다는 뜻이다. 이 격차만큼 집값은 오를 수밖에 없다는 것이 전문가들의 공통된 분석이다.
왜 공급이 이렇게 줄었나
공급 절벽은 갑자기 생긴 것이 아니다. 수년간 쌓인 문제들이 복합적으로 작용했다.
- 재건축·재개발 규제: 안전진단 강화, 초과이익환수제 등으로 재건축 사업이 수년간 지연됐다.
- 공사비 폭등: 건설 자재값과 인건비가 폭등하면서 사업성이 나빠진 정비사업이 속속 취소됐다.
- PF 대출 위기: 2024~2025년 부동산 PF 시장이 얼어붙으면서 신규 착공이 급감했다.
- 인허가 지연: 행정 절차의 복잡함으로 사업 기간이 길어지고 있다.
이 모든 문제가 2026~2027년에 ‘입주 절벽’이라는 형태로 터지는 것이다.
전문가들은 어떻게 보나
부동산 전문가들의 견해는 엇갈리지만, 공급 부족이 가격 상승 압력이 된다는 점에서는 대체로 일치한다. 일부 전문가는 “2027년 서울 아파트 가격이 지금보다 10~20% 더 오를 수 있다”고 경고한다. 반면 금리 인상이나 경기 침체로 수요가 꺾이면 공급 부족도 영향이 제한될 수 있다는 반론도 있다.
지금 집 없는 사람은 어떻게 해야 하나
공급 절벽 앞에서 무주택자가 할 수 있는 현실적인 선택들이 있다.
- 청약 통장 관리: 공급이 적을수록 청약 경쟁은 더 치열해진다. 가점을 높여두는 것이 중요하다.
- 수도권 외곽 눈 돌리기: 서울 진입이 어렵다면 GTX 노선 등 교통 호재 지역을 주목하라.
- 공공주택 노리기: 행복주택, 공공임대 등 정부 지원 주택을 적극 활용하라.
결론 – 공급 없이는 집값 안정도 없다
세금으로 다주택자를 압박하고, 대출 규제로 수요를 틀어막는다고 집값이 잡히지 않는다. 결국 집값을 안정시키는 가장 확실한 방법은 공급이다. 2027년 공급 절벽이 현실이 되기 전에, 지금 당장 공급 확대를 위한 근본적인 정책 전환이 필요하다.