강남 잡으려다 마포·성동·광진만 폭등 – 규제의 황당한 역설

강남을 때렸더니 엉뚱한 곳이 터졌다

정부는 강남 집값을 잡겠다고 토지거래허가구역, 다주택자 규제, 양도세 중과를 쏟아냈다. 그런데 결과는 예상과 정반대였다. 강남 대신 마포, 성동, 광진, 동작 등 한강벨트 지역의 집값이 훨씬 더 많이 올랐다.

부동산 전문가들은 이를 “풍선효과”라고 부른다. 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어오르는 것이다. 강남을 막자 수요가 주변 지역으로 몰렸고, 규제 밖에 있던 지역들이 오히려 더 크게 올랐다.

숫자가 증명하는 역설

광진·동작·성동·마포구 등 한강벨트 주요 지역의 아파트 매매가 상승률은 강남권 대비 약 1.8배 높게 나타났다. 규제가 집중된 강남은 상대적으로 거래가 막혀 있고, 규제가 덜한 한강벨트로 투자 수요가 이동한 결과다.

• 성북구: 주간 0.54% – 역대 최고 상승률
• 종로구: 0.36% – 역대 최고 상승률
• 성동·마포·광진: 강남 대비 1.8배 상승

강남 집값은 안 잡히고, 한강벨트 서민 아파트만 덩달아 올랐다. 정책의 수혜자는 강남 집주인도, 서민도 아닌 한강벨트 다주택자들이었다는 아이러니다.

토지거래허가구역, 효과가 있기는 한가

강남·서초·용산 일대는 토지거래허가구역으로 지정되어 아파트를 사려면 실거주 의무가 붙는다. 투자 목적의 매수를 막겠다는 취지였다. 그러나 결과는 어떠한가.

허가구역 안에서는 거래가 줄었지만, 가격은 여전히 높다. 그리고 허가구역 밖의 지역들이 규제를 피해 급등했다. 규제는 수요를 없앤 게 아니라, 다른 곳으로 옮겨놓은 것뿐이다.

결국 피해는 실수요자에게

이 모든 규제 정책의 가장 큰 피해자는 누구인가. 강남도 아니고, 한강벨트 투자자도 아니다. 실거주 목적으로 마포나 성동에 집 한 채를 사려는 30~40대 실수요자들이다.

강남은 비싸서 못 사고, 한강벨트는 이제 강남 못지않게 올랐다. 서울에서 합리적인 가격에 살 수 있는 지역이 점점 사라지고 있다. 규제가 집값을 잡는 게 아니라 서민들의 선택지를 줄이고 있는 것이다.

결론 – 규제보다 공급이 답이다

수십 년간 반복된 교훈이 있다. 규제만으로는 집값을 잡을 수 없다. 수요를 막으면 다른 곳으로 터진다. 전문가들은 이구동성으로 말한다. “강남 집값을 잡는 가장 확실한 방법은 강남 수준의 입지를 가진 곳을 더 많이 만드는 것”이라고. 규제 정치를 멈추고 공급 정책으로 전환할 때가 됐다.