“집 못 팔게 막으면 값이 내려가겠지.” 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이던 1년 전, 이런 기대가 있었습니다. 1년이 지난 지금 숫자는 반대로 움직였습니다. 가격은 올랐고 거래는 줄었습니다. 이투데이의 토허제 1년 점검 기사 두 편의 통계를 바탕으로, 이 현상을 어떻게 읽어야 할지 정리했습니다.
숫자 먼저: 오른 가격, 줄어든 거래
- 한국부동산원 서울 매매가격지수: 지난해 10월 첫째 주 92.58 → 올해 10월 첫째 주 102.74 (약 11% 상승), 87주 연속 상승으로 최장 기록
- 서울 아파트 거래량(리얼투데이, 국토부 실거래가): 올해 8월 3,540건으로 전년 동월(4,277건)보다 17.2% 감소, 지난해 9월(8,665건) 대비 59.1% 감소
- 월별 흐름: 4월 8,665건, 5월 8,990건, 6월 5,288건(전년 6월 11,270건의 절반 미만), 7월 5,841건
해석 1. 거래가 줄었는데 왜 가격은 오를까
이는 제 해석입니다. 거래가 줄었다는 것은 팔겠다는 사람이 호가를 낮추지 않고 버티고, 사려는 사람은 신중해져 맞는 물건만 산다는 뜻으로 읽힙니다. 기사에 인용된 반포동 공인중개사도 집주인은 호가를 낮추지 않고 매수자는 신중해져 거래가 지연된다고 전했습니다. 이런 시장에서는 소수의 거래가 가격을 결정하므로, 지수는 오르는데 체감 거래는 말라 있는 모습이 나타날 수 있습니다.
해석 2. 오른 곳은 어디였나, 강남이 아니었다
2025년 10월 셋째 주부터 올해 10월 첫째 주까지 한국부동산원 구별 아파트 매매가격 상승률은 다음과 같았습니다.
- 성북구 16.5%(25개 구 중 1위), 서대문구·강서구 14.4%
- 성동구 11.4%, 마포구 11%, 송파구 9.1%, 용산구 7.2%
- 서초구 3.4%, 강남구 1.4%
기사는 이를 두고, 갭투자가 막히고 고가 주택일수록 대출 한도가 줄어 직접 마련할 자금이 커지면서 예산이 맞는 외곽으로 실수요가 옮겨 갔다고 분석합니다. 성북구 길음동 공인중개사는 성동·마포에서 예산이 맞지 않아 넘어오는 문의가 늘었다고 했습니다. 단지 사례로 성북구 정릉동의 한 59㎡가 지난해 10월 5억 6,300만 원에서 올해 7월 7억 1,000만 원으로 26.1% 오른 경우가 소개됐지만, 이는 개별 단지의 거래 사례이지 구 전체 평균이 아닙니다.
상황별로 어떻게 볼까 (일반적인 점검 포인트)
- 실수요 매수 희망자: 지수가 아니라 관심 단지의 최근 실거래가와 호가 차이부터 비교해 보세요. 기사 속 중개사들의 말처럼 입주 가능한 매물부터 거래되는 흐름이라면, 세입자 퇴거일과 잔금일 일정을 맞추는 것이 계약의 변수가 됩니다.
- 보유자·매도 고민자: 거래가 얇은 시장에서는 최근 실거래 한두 건이 가격 기준이 되기 쉽습니다. 같은 단지의 최근 체결가를 꾸준히 확인하세요.
- 관망자: 올해 말 허가구역 지정 기간 종료 시점에 연장 여부가 가장 큰 이벤트입니다. 기사는 해제 시 상승이 가팔라질 우려 때문에 연장 가능성이 거론된다고 전했습니다.
직접 확인하는 법
이 글의 수치는 통계의 일부입니다. 내가 보는 지역의 숫자는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원 부동산통계(R-ONE)에서 직접 조회할 수 있습니다. 평균이 아니라 내 단지 기준으로 보는 습관이 가장 중요합니다.
이 글은 보도된 통계와 필자의 해석을 담은 것이며 부동산 투자 권유가 아닙니다. 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
참고한 보도