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서울 집값은 11% 올랐는데 거래는 17% 줄었다, 토허제 1년의 역설

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 지 1년이 됐습니다. 집을 못 팔게 막으면 값이 내려갈 거라는 기대도 있었는데, 숫자는 반대로 나옵니다. 가격은 올랐고 거래는 반토막 가까이 줄었습니다. 이투데이의 토허제 1년 점검 기사를 바탕으로 핵심만 정리했습니다.

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3줄 요약

서울 매매가격지수는 1년 새 92.58에서 102.74로 약 11% 올랐습니다.
올해 8월 서울 거래량은 3,540건으로 전년 동월보다 17.2% 적습니다.
가격 상승은 강남보다 성북·서대문·강서 같은 외곽에서 더 두드러졌습니다.

가격은 87주 연속 올랐습니다

한국부동산원 기준 서울 아파트 매매가격지수는 지난해 10월 첫째 주 92.58에서 올해 10월 첫째 주 102.74가 됐습니다. 2025년 12월 말 94.86이었고, 올해 7월 첫째 주에 100을 넘었습니다. 상승 주간은 87주째 이어져 최장 기록입니다.

거래는 눈에 띄게 줄었습니다

리얼투데이가 국토교통부 실거래가를 집계한 결과, 서울 아파트 거래량은 올해 8월 3,540건이었습니다. 전년 동월(4,277건)보다 17.2% 적고, 지난해 9월(8,665건)과 비교하면 59.1% 줄었습니다. 월별로는 4월 8,665건, 5월 8,990건으로 올랐다가 6월 5,288건(전년 6월 11,270건의 절반 미만), 7월 5,841건으로 내려앉았습니다. 거래가 줄었는데도 가격이 오른다는 것이 지금 시장의 특징입니다.

오른 곳은 강남이 아니라 외곽

또 다른 이투데이 기사에 따르면 2025년 10월 셋째 주부터 올해 10월 첫째 주까지 구별 아파트 매매가격 상승률은 성북구 16.5%로 서울 25개 구 중 1위였습니다. 서대문구와 강서구가 14.4%, 성동구 11.4%, 마포구 11%, 송파구 9.1%, 용산구 7.2%, 서초구 3.4%, 강남구 1.4% 순입니다. 개별 단지 사례로는 성북구 정릉동 길음뉴타운데시앙 전용 59㎡가 지난해 10월 5억 6,300만 원에서 올해 7월 7억 1,000만 원으로 26.1% 올랐습니다. 단지 하나의 사례이지 구 전체 평균이 아니라는 점은 구분해서 보셔야 합니다.

왜 이런 모양이 됐을까

기사는 토허제의 실거주 의무와 대출 규제를 꼽습니다. 세입자 보증금을 안고 사는 갭투자가 어려워졌고, 고가 주택일수록 대출 한도가 줄어 직접 마련해야 할 돈이 커졌습니다. 그러다 보니 고가 지역은 매수층이 얇아져 거래가 느려지고, 상대적으로 예산이 맞는 외곽으로 실수요가 옮겨 갔다는 분석입니다. 기사에 인용된 공인중개사들도 입주 가능한 매물부터 거래된다고 전했습니다.

앞으로 볼 포인트

연말 이후 토허구역 연장 여부: 서울 전역과 경기 12개 지역의 지정 기간은 올해 말까지입니다. 해제하면 상승세가 가팔라질 우려가 있어 연장 가능성이 거론됩니다.
거래량 회복 속도: 가격만 오르고 거래가 말라 있는 상태는 오래 가기 어렵다는 시각도 있습니다.
내 지역 실거래가: 평균 지수보다 내가 보는 단지의 실거래 추이가 훨씬 중요합니다.

이 글은 보도된 통계를 정리한 것이며 부동산 투자 권유가 아닙니다. 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

참고한 보도

zerg96