다주택자 양도세 82.5% – 집 팔면 세금이 더 많다는 게 말이 되나

집 팔았더니 세금이 원금보다 많다

2026년 5월 9일부로 다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 부활했다. 그 결과는 충격적이다. 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 아파트를 팔면 최고 실효세율이 82.5%에 달한다. 10억 원 차익이 생겼다면 세금으로 8억 2500만 원을 내야 한다는 뜻이다.

실제로 강남구 한 다주택자는 “세금만 31억 원”이라는 계산서를 받고 매도를 포기했다. 팔아도 남는 게 없는 상황이 된 것이다.

양도세 중과, 구체적으로 얼마나 내나

숫자로 정확히 보자.

• 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%포인트 추가
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트 추가
• 지방소득세 포함 최고 실효세율: 82.5%

예를 들어 10억짜리 아파트를 15억에 팔아 5억 차익이 생겼다면, 세금으로 4억 이상을 내야 한다. 취득세, 중개수수료까지 더하면 사실상 남는 게 없다. 정부가 매도를 원천 봉쇄해버린 셈이다.

집주인들의 반응 – 팔지도, 버티지도 못한다

양도세 중과 부활 직전, 5월 9일 이전에 막판 절세 매도가 쏟아졌다. 강남·서초·용산 일대에서 급매물이 시장에 나왔고, 그게 소화되자마자 매물이 씨가 말랐다.

이제 집주인들의 선택지는 두 가지뿐이다. 팔지 않고 버티거나, 자녀에게 증여하거나. 실제로 증여 건수가 급증하고 있다. 세금을 내느니 자식에게 주겠다는 것이다. 이것이 과연 정책이 의도한 결과일까?

정책의 역설 – 집값 잡으려다 전세가 폭등했다

양도세 중과의 목적은 다주택자의 집을 팔게 해서 공급을 늘리는 것이었다. 그런데 현실은 정반대다.

팔지 못하게 된 다주택자들은 대신 집을 전세·월세로 내놓는 임대 시장으로 전환했다. 매매 물건은 줄고, 전세 공급도 줄면서 전세가가 폭등하기 시작했다. 세입자들이 직격탄을 맞은 것이다.

“강남을 잡으려다 외곽과 서민 전세 시장만 폭등했다”는 전문가들의 비판이 현실이 되고 있다.

결론 – 세금 폭탄은 누구를 위한 것인가

82.5% 세율이 다주택자를 응징하는 것처럼 보이지만, 그 부작용은 세입자와 무주택자에게 고스란히 돌아온다. 집을 못 팔게 만들면 시장에 나오는 매물이 줄고, 그러면 남아있는 집값은 더 오른다. 정책은 징벌적이고, 시장은 그 반대로 움직인다. 이 역설을 언제쯤 인정할 것인가.